破产清算等特殊资产拍卖案例及思考

破产清算等特殊资产拍卖案例及思考

湖北德富拍卖有限公司董事长 陈 俊 毅

为了开拓破产等特殊资产拍卖业务，湖北德富拍卖有限公司分别于2007年和2017年成立了湖北万融破产清算事务公司和湖北寰宇工程造价咨询有限公司三块牌子，一套班子。利用拍卖专业做好破产清算工作，利用拍卖主业反哺破产清算工作，利用破产清算工作积累和拓展拍卖业务。从过去拍卖实战中得到的经验运用到破产企业财产处置的理论中去，从破产企业的财产变现中积累拍卖的实践经验。

近几年来，在破产企业资产处置过程中的典型案例

1、黄石某起重机械总厂不动产交付案

2008年4月16日黄石某起重机械总厂（以下简称起重厂）经法院宣告破产，2008年4月28日起重厂管理人向该厂一处房地产承租人邓某下达书面通知，要求解除起重厂与其签订的房地产租赁合同。

2008年5月7日承租人邓某向管理人提出异议，一是要求管理人明确租赁合同解除后给承租人造成资产损失8361453元，预期可得到利益的损失8208万元（合同未到期6年时间）、无形资产损失30万元。对合同相对人应承担的100万元损失。由于解除合同造成产品成为废品的损失700万元；二是要求管理人对上述损失列为公益债务，并提供担保；三是如果管理人不能满足上述二个诉求承租人则享有拒绝执行腾退的权利并不缴纳租金的权利。

经管理人核查，起重厂2005年与邓某签订《租赁合同》，合同约定起重厂将位于某市占地面积7869.1㎡土地使用权及一栋二层职工宿舍楼（约740㎡）出租给邓某。租赁期限从2006年2月1日起至2014年1月31日止。租金为5万元/年。同时约定承租人可以对房屋进行装修，在空地上可以建设。但租赁期满起重厂不续租时则应当在期满前三个月通知承租人腾退。期满后五日之内承租人自行清场，恢复原状。

由此本案在资产处置后面临交付难题。管理人认为企业破产清算与承租人提前解除合同有法可依但租赁合同期未到期承租人存在潜在的损失。

随后管理人在委托拍卖机构对该资产拍卖时赋予了承租人优先购买权。并在拍卖公告中明确买受人继续履行起重厂与承租人签订的租赁合同。合同到期后由买受人与承租人办理拍卖标的交付手续。但在管理人组织三次拍卖和一次变卖过程中承租人未参与竞买。并拒绝与买受人签订《租赁合同》，也不交付所承租的房地产。

2009年7月21日承租人邓某向法院提起诉讼，请求法院确认管理人与买受人签订房地产转让协议无效，同时确认管理人侵犯了承租人同等条件下享有的优先购买权。本案经一审二审和再不断信访，邓某利用诉讼和信访程序一直拖至2011年12月份才完成交付。期间该不动产所在辖区政府也多次协调买受人与承租人的交付纠纷。管理人被承租人因“腾退”问题前后拖延四年时间才结案。

2、 黄石某投资管理有限公司“孝德广场”商铺腾退案

黄石某投资管理有限公司向法院申请破产，2018年9月法院裁定受理了该企业破产申请，同时指定了管理人。管理人随即接管了该企业，由于该企业法人代表涉及刑事犯罪，因此在破产清算过程中涉及刑事追赃和破产清算问题。

在企业法人代表被司法机关控制之后，一些受害人围堵该投资公司名下“孝德广场”造成大量商铺承租人无法经营。使得“孝德广场”关闭。

管理人2年之后接管了27000余㎡“孝德广场”共涉1083个商铺。此时管理人面临商铺腾退困境。

经管理人团队商议，鉴于商铺租赁合同已无法履行。首先管理人通过当地媒体并在“孝德广场”发布腾退公告，要求承租人持有效证件在规定时间内到管理人处申请取回所承租商铺内的物品，如果逾期未取回的物品由管理人在辖区社区工作人员监督下进行登记造册；二是对上述物品进行评估拍卖并将拍卖款予以提存。历时一个月时间管理人顺利完成了商铺的全部腾退工作。

3、 黄石某铜业有限责任公司职工占用房屋腾退案

黄石某铜业有限责任公司（以下简称某铜业公司）系2004年因政策性破产，随后由国有企业控股，职工持股而改制成立的股份制企业，由于市场不景气及环境污染问题2009年之后停产。2018年法院宣告该公司破产。由于在停产期间造成大量的闲置厂房被职工侵占，加之无人管理，占用房屋职工随意在厂区搭建厨房和厕所。2019年某铜业公司资产拍卖后面临厂房交付难题。

针对该破产企业系国有企业经改制而成立的股份企业及占用厂区房屋者均为原破产企业职工的特殊情况，管理人采取了以下措施：一是发布腾退公告，核查占用房屋职工的详细情况；二是管理人主动对接这部分在政府信访的职工并了解他们的诉求；三是管理人主动跟某铜业公司辖区政府负责信访的领导汇报关于管理人腾退工作的方案；四是请求政府参与，请求街办、社区介入腾退工作并给予必要的申请廉租房相关政策支持。

鉴于金谷公司系2004年政策性破产后由国有企业控股的而成立的改制企业，现又进入破产清算程序属于特殊情况，部分职工占用房屋系历史遗留问题。政府认为从维稳角度出发管理人应慎重处理这部分房屋的腾退与买受人交付工作，同时破产案件承办法官也不建议管理人通过诉讼程序来处理职工占用腾退问题。

随后在辖区政府的支持下成立了由管理人团队负责人担任组长的“某铜业公司”职工占用房屋腾退工作专班。专班成员包括当地街办、社区主要负责人、破产企业职工和工会代表、破产企业控股单位代表、买受人代表。政府平安建设办公室负责人为工作专班协调人，腾退所需费用由管理人负责筹措并提交债权人会议审议。从专班成立到共涉32户职工主动提出腾退申请，共历时8个月的时间。基本完成了该破产企业整体资产交付工作。

通过上述的三个“腾退”案件来看，在破产企业资产接管和资产拍卖过程中的不动产交付工作中的腾退都有一个共同性问题就是占用者不会轻易与资产接管人办理交付手续，同时不动产占用者也存在不同的诉求问题。为此管理人在资产拍卖后办理交付时应当提前了解腾退可能存在的瑕疵，利用府院联动机制针对性地采取不同措施从而才能减少诉累、节约破产结案时间。

几年来，我公司拓展特殊资产拍卖的几点思考：

1、主动加入当地破产管理人协会，为管理人提供拍卖辅助服务。

2、重点关注“合同权益”拍卖，特别当前房地产破产企业中此类资产，破产企业资产处置中“合同权益”拍卖最具有挑战性。

3、利用拍卖企业自身的“竟买人资料库”为破产企业资产处置出谋划策。

4、破产企业特殊资产范围:

(一)破产申请受理时属于债务人的全部财产

根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条:“破产申请受理

时属于债务人的全部财产，为债务人财产。”这包括但不限于动产、不动产、知识产权、股权等一切财产或财产权利。

(二)破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产

同样依据《中华人民共和国企业破产法》第三十条:“破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，也为债务人财产。”这类财产包括破产宣告至破产程序终结前企业取得的财产或者财产权利，如追讨回来的债权等。

(三)依法应由破产企业行使的其他财产权利

这类财产包括破产企业与他人共有的物权、债权、知识产权等财产，在破产清算中应予以分割，分割后属于破产财产的份额列入破产财产;不能分割的，应就其应得部分作份出让。此外，如破产企业的投资开办人投入注册资金不足的,应当迫缴该不足部分作为破产财产。破产企业对外享有担保物权和其他权利，也应由清算组实现这些权利，将这些权利变现并纳入破产财产。

综上所述，破产程序中的特殊财产，即破产财产，涵盖了破产申请受理时属于债务人的全部财产、破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，以及依法应由破产企业行使的其他财产权利。

 

附：湖北德富拍卖有限公司简介

湖北德富拍卖有限公司（原名黄石德富拍卖有限责任公司）成立于2001年，是经湖北省物资贸易行业办公室批准，严格依照《中华人民共和国拍卖法》《中华人民共和国公司法》规范设立的综合型拍卖企业。是中拍协、省拍协、市拍协的会员单位，是湖北省国土资源厅评选入围拍卖企业之一，是湖北省高级人民法院司法拍卖辅助机构名册单位之一，是黄石市人民政府指定公物拍卖机构，黄石市中级人民法院司法拍卖辅助机构名册单位之一。

公司位于黄石市下陆区桂林南路琥珀山庄201-B-15号。公司配备先进的办公设施，实现了管理信息化、办公自动化。公司不断将互联网技术与传统拍卖相结合，实现了所有拍卖活动均采用现场与网络同步拍卖。从而有效地打破了传统拍卖受时间、地点、空间制约现况，扩大了招商范围，促进了拍卖成交率。公司拥有自己的微信公众号（dfpmhb），为公司推介拍品、开拓市场、展示企业形象提供平台。

公司拥有一支专业的从业队伍，国家注册拍卖师、国有土地使用权招标拍卖主持人、旧机动车高级评估师、注册会计师、会计师、税务师，聘请国家执业律师为公司提供法律顾问服务，金融、房地产、法律等高级人才齐聚一堂，为客户提供优质服务。

多年的经营历程，公司始终坚持服务社会、信誉至上的宗旨，本着“公开、公平、公正、诚实信用”的原则规范*作，最大限度地满足委托人、竞买人和买受人的利益与要求，为社会各界提供热情周到、优质高效的服务。公司经营范围为：各类有形资产及无形资产拍卖，尤其以房地产（土地使用权）、破产企业财产、股权拍卖见长。业务范围涉及罚没扣押物品、抵债物品、金融资产、破产企业财产、房地产（土地使用权）、股权（投资权益）、特别是在出租车经营权、股权（股票）、江砂开采经营权、路桥冠名权、广告位经营权等领域在全省具有“头槌”称号。

公司荣誉

公司依据《中华人民共和国拍卖法》制定了完备的《拍卖工作规程》，并对人事管理、财务管理、档案管理等方面专门制定规章制度，实现公司及人员管理规范化、制度化。公司被中国拍卖行业协会评为全国“AA级资质企业”、被湖北省拍卖行业协会评为湖北省“AAA资质拍卖企业”“湖北省先进企业”，被湖北省工商行政管理局授予 “守合同重信用企业” 、“先进企业”，被黄石市工商行政管理局评为“守合同重信用企业”，二次被黄石市民营经济领导小组评为“和谐型民营企业”，公司一直关注和支持社会慈善事业，并积极投身新农村建设事业，公司多次向阳新县排港村新农村建设组、大冶大箕铺水南湾新农村建设组、汶川灾区、白血病患儿、新冠肺炎等捐款捐物，受到社会各界一致好评。

• 开源节流利用人才优势布局跨行业、跨领域经营。拓展成立了两家公司。

 

1、湖北万融破产清算事务有限公司

湖北万融破产清算事务有限公司于2007年6月12日在国家新《破产法》出台的背景下成立，是湖北省高级人民法院《2023年破产案件管理人名册》中的一级管理人和湖北省黄石市中级人民法院编制进入管理人名册的专门承办破产案件的社会中介机构。

公司位于黄石市下陆区桂林南路琥珀山庄201-A-1甲号，拥有一支素质良好，业务资深、经验丰富的管理人团队，并具有较强的从事企业和解、重整、清算专业实力。公司现有各类专业人员27人，初级会计师2名，中级会计师2名，注册税务师4名，注册会计师11名，律师11名，国家注册拍卖师1名。

公司严格按国家法律法规来承办破产案件并提供专业服务。同时也可接受债权人及债务人委托，协助办理有关企业破产事宜；协助编制企业重整计划草案；协助制订和解协议草案；协助引进战略投资人等相关业务。

公司先后担任黄石市起重机械总厂、阳新县印刷总厂、黄石市印刷总厂、黄石夕阳红孝德文化养老产业投资有限公司、武钢矿业有限责任公司灵乡铁矿天华发展公司、黄石金谷铜业有限责任公司、黄石华亿冷轧不锈精密带钢有限公司、大冶市金鹿塑业有限公司和黄石市万隆房地产开发有限公司等破产案件管理人。承担了大量破产企业的事务性工作，成功处理了上述破产企业的和解、重整、清算。圆满完成各项工作任务，特别是在职工安置、维稳、资产变现等方面做到了勤勉尽责，受到政府、法院及相关部门和职工的好评。

万融公司自成立以来，始终坚持以法律为准绳，依法办事；以事实为依据，规范*作；以和谐稳定为大局，维稳首当；以忠实执行为己任，勤勉尽职。其在众多案件的实践过程中积累丰富的实战经验、形成了一套完整的破产和解、预重整、重整、清算模式，特别是在处置关乎社会稳定的棘手问题、破产企业涉税问题、资产快速变现、职工安置等方面在法律规定范围内想方设法解决了企业原存的疑难杂症，在处置敏感的突发性事件上具备了充足的经验和能力。

 

2、湖北寰宇工程造价咨询有限公司黄石分公司

湖北寰宇工程造价咨询有限公司是经建设部批准并授予“工程造价咨询”，且经湖北省工商局注册登记的省直有限责任公司性质的综合中介机构。

湖北寰宇工程造价咨询有限公司现为中国工程造价咨询协会理事单位；2021年被湖北省建设工程造价咨询协会授予AAA级信用等级(最高级)。

2017年鉴于拍卖行业业务收缩，公司人才过剩。我们成立了湖北寰宇工程造价咨询有限公司黄石分公司，主要从事黄石市辖区司法鉴定工作。分公司自成立以来承接了黄石市辖区法院的数十件司法鉴定案件，鉴定总额近十亿元。